重慶市綦江區住房和城鄉建設委員會關于區政協三屆一次會議第106號提案的復函
楊光委員：
您提出的《關于物業企業“管理制度”和“服務意識”的建議》（第106號）收悉。經與區發展改革委、古南街道、文龍街道、通惠街道、三江街道、新盛街道共同研究辦理，現答復如下：
一、不斷推進人文建設
人文建設在小區中的體現包括硬件設施和軟件設施，硬件設施包括智能的小區設施、優美的小區環境等，軟件設施包括豐富的小區文化、良好的人際關系等。借助參與全國文明城區創建工作載體，物業服務區域作為創建主體，按照創建要求從硬件、軟件等方面開展提升服務工作，特別是結合傳統節日開展主題活動、定期不定期開展志愿服務活動，增強物業企業人員和小區業主的互動和互助，營造和諧的小區人文環境。
二、強化基礎設施配套
在前期管理中，根據《重慶市住房和城鄉建設委員會關于印發<重慶市物業管理區域劃定備案程序>等七個備案程序的通知》（渝建物業〔2020〕17號）要求，嚴格新建物業交付使用備案，對物業基礎設施設備配套不齊、要件欠缺的物業堅決不予備案。在后期管理中，督促物業企業按照服務標準做好環境衛生、維護設施設備、養護園林綠化、業主報事報修等工作。我委及街鎮對小區物業的日常維護保養及消防安全進行巡查，監督物業服務企業的
安全管理工作，不斷優化小區配套設施。
三、不斷提升自身素質
長期以來物業從業人員素質偏低，專業服務能力差，形成這些問題的原因，一是物業服務費基準低，物業服務企業運營成本高，為降低人力支出，聘用年紀相對大的人員，服務水平難以保證；二是業主群體多樣化，對物業服務標準接受程度不同。為提升企業服務水平，通過內外兼修，一是積極開展培訓工作，提升自有員工的素質；二是采用走出去，引進來模式，鼓勵物業企業走出去學習先進的物業管理模式，同時，引入優秀的物業管理人員，引進好的物業管理思維和模式。
四、發揮常態化監管作用
開展行業企業考核工作，充分應用物業服務企業信用管理制度，嚴格按照《重慶市物業服務企業和物業項目負責人信用管理辦法（試行）》（渝建發〔2019〕24號）要求，根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街鎮意見等情況，采集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業等方面的應用。對管理水平低、收費不規范、社會形象差的物業企業進行整頓規范納入重點監管對象管理，推動形成優勝劣汰的市場環境。通過法制和市場兩只手的作用，逐步淘汰物業服務水平低、信用評價不達標的物業服務企業，不斷提高行業社會誠信度，推動物業服務企業不斷加強自身建設，促進物業服務行業健康發展。
對不依照物業服務合同約定按期繳納物業服務費的業主，由業主委員會和物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，由物業調解委員會開展調解工作；調解失敗的，物業服務企業通過司法程序追收物業費。同時，不拖欠物業費已納入誠信綦江十條。
五、規范物業服務行為
（一）規范物業服務收費標準
區發展改革委根據《重慶市物業服務收費管理辦法》（渝府辦發〔2015〕36 號）、《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》（渝價〔2015〕68 號）和《關于印發<重慶市物業服務收費管理辦法實施方案>的通知》（渝國土房管〔2015〕260 號）文件精神，于2017 年印發了《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》（綦發改價〔2017〕35 號）。文件規定物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。在《服務等級標準》規定范圍內提供服務的住宅及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價，除此以外及住宅改變用途的物業服務收費實行市場調節價。同時文件明確了物業服務等級及收費標準、物業服務收費備案等內容。繼續規范前期物業收費行為，嚴格按照物業服務等級標準，合理確定物業服務等級和收費標準。
重慶市綦江區物業服務收費政府指導價標準
物業類別 | 金額單位 | 基準價 | 浮動幅度 | |||
一級 | 二級 | 三級 | 四級 | |||
有電梯住宅 | 元/平方米.月 | 0.90 | 1.15 | 1.40 | 1.70 | 4萬平方米以上可上浮10%。 |
無電梯住宅 | 元/平方米.月 | 0.55 | 0.75 | 1.00 | 1.20 | 4萬平方米（含）以下可上浮15%。 |
（二）強化信息公示
督促物業服務企業落實物業服務收費公示制度。要求所有物業服務小區將收費項目（包含物業服務公司和業委會收入支出項目）、收費管理形式、費用構成實行每半年公開公示一次以上制度，固定位置設置物業服務收費公示欄，張貼至公示欄醒目位置，接受全體業主監督。同時，鼓勵物業服務企業采用多種形式做好公開公示，做到讓業主明明白白消費。
（三）強化物業專項維修資金管理
我委嚴格按照《重慶市物業管理條例》、《重慶市物業專項維修資金管理辦法》和 《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》管理物業專項維修資金。2021年，支出使用854.67萬元，共計234個維修項目。其中電梯維修項目143個，涉及維修資金227.29萬元；消防設施維修項目23個，涉及維修資金451.83萬元；其他維修項目68個，涉及維修資金175.55萬元。目前，《關于規范物業專項維修資金使用程序等有關事宜的通知》，已于5月開始試運行。試行一段時間后,再次征求相關單位意見，修改完善后正式印發，做到進一步規范物業專項維修資金使用工作。形成使用物業專項維修金由相關部門、街道、社區、業主委員會（或業主代表）、物業公司共同參與的格局，做到物盡其用，取之于民用之于民。
六、齊抓共管推動物業管理
全面落實區住房城鄉建委行業監督管理、街鎮屬地指導和監督管理、社區居委會依法協助管理體制，共同管理服務好物業行業企業，推動行業健康發展。區住房城鄉建委下屬事業單位物業管理所開展物業行業管理工作，街鎮設置社區科或其他科室，專職開展屬地物業監督管理工作，社區居委會設有一到兩名社區專干負責落實轄區內物業小區開展監督管理工作的日常事務。我委將指導督促街鎮落實《重慶市物業管理條例》《重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）》等法規的有關規定，主動配合和協助街鎮、社區居委會做好搭建物業服務企業與業主的溝通平臺、組織召開業主大會、組建業委會等工作，對業主大會活動進行政策業務指導。在具備成立業委會條件的小區或者在業委會換屆選舉時嚴格候選人準入制，盡可能把樂于奉獻、有一定業余時間、履職能力強、積極繳納物業費、精力充沛的業主作為業委會成員候選人，注意業委會成員年齡層次的合理性。支持和配合街鎮、社區依法履行對業主大會、業委會的具體監督管理職責，并對街鎮、社區的監管工作提供政策業務指導，提出有關建議；與街鎮、社區加強配合，主動協調業主大會、業委會活動與物業服務活動關系，協助搞好物業服務活動和社區建設關系，讓物業管理活動中的矛盾糾紛及時得到有效處理。
七、持續開展違法建筑整治工作
物業服務企業加強對住宅裝修的指導和監督，在工作中對裝修進出人員嚴格控制，對建材進出、裝修垃圾堆放嚴格控制，對裝修巡查嚴格控制。物業服務企業加強日常巡查，及時發現新增違法建筑，動員業委會、熱心人士、社區進行勸誡，第一時間進行制止，同時，第一時間上報我委，我委根據各部門職能職責將收集的違法建筑線索移送區城管局、區消防救援支隊等相關部門和街鎮，由相關部門分別對違法建筑線索進行核實、調查、取證、查處。
八、持續推進物業品質提升
通過邀請專家開展物業精細化管理講座、開展技能大比武、開展《重慶市物業管理條例》及《民法典》培訓等形式，不斷提升從業人員理論素養和業務技能，強化服務意識，不斷提升服務水平。采用走出去，引進來模式，鼓勵物業企業走出去學習先進的物業管理模式，同時，引入優秀的物業管理人員，引進好的物業管理思維和模式。引導物業企業自覺開展“公開承諾、協商互助、和諧共處”小區物業服務主題活動，物業企業“四公開”、業主委員會“三公開”，物業企業開展好“項目經理接待日”、“設備定期開放日”、“業主滿意度調查”、小區志愿服務等活動，營造良性互動的小區輿論環境和氛圍。
此復函已經杜萬勇主任審簽。對以上答復您有什么意見，請及時填寫在政協云平臺提案系統回執上，以便我們進一步改進工作。
重慶市綦江區住房和城鄉建設委員會
2022年6月15日
（聯系人：程李會，聯系電話：85890076）