《關于公布綦江區城鎮國有建設用地土地級別及基準地價的通知》政策解讀
《關于公布綦江區城鎮國有建設用地土地級別及基準地價的通知》政策解讀
一、文件出臺背景
《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》提出“完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，逐步形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。”我區現行的城鎮土地級別及基準地價于2016年調整更新并發布實施。近年來，隨著城市規劃的實施和城市建設的推進，基礎設施和公共服務設施逐步完善，我區城市品質有所提升，土地要素保障能力不斷強化，土地市場發展持續向好，現行土地級別和基準地價已不能很好地適應當前市場形勢和管理調控需要，有必要進行全面調整更新。
二、文件依據
按照《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發〔2019〕36號）、《重慶市規劃和自然資源局關于做好2019年度自然資源評價評估工作的通知》（渝規資〔2019〕820號）和《重慶市規劃和自然資源局辦公室關于加快完成城鎮國有建設用地基準地價更新工作通知》（渝規資辦〔2022〕5號）要求，我局委托重慶華川土地房地產估價與資產評估有限責任公司負責實施，形成了《重慶市綦江區城鎮國有建設用地土地級別及基準地價更新成果》，目前該成果已通過市規劃和自然資源局的審查驗收，同時，由我局組織了區發改局、區財政局、鎮街等相關部門對成果進行論證，并完成聽證。
三、目的及意義
城鎮土地級別和基準地價，是確定土地供應價格、測算補繳地價款、核算土地資產收益的主要依據。由自然資源主管部門按照不同級別、不同用途，在設定容積率和土地開發程度等條件下評估測算的平均地價。城鎮土地級別和基準地價調整更新是地價體系建設的一項重要基礎性工作，該《通知》的制定，目的是加強土地資產管理、完善科學的地價管理體系、規范土地市場秩序、發揮政府的指導調控作用，從而推動我區社會經濟發展。
四、核心舉措
（一）土地用途的確定
基于全區城鎮國有建設用地,針對全區城鎮規劃范圍區域建立了統一的土地級別和基準地價體系。按照分類定級的方法劃分綦江區本次更新范圍內商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地四大類用地的土地級別及基準地價,編制基準地價修正體系。
（二）土地級別調整
按照綦江區城市規模,依照《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2014),劃分全區商服用地:1-6級;住宅用地1-5級;工礦倉儲用地:1-3級;公共管理與公共服務用地:1-5級。
（三）基準地價更新
基準地價以樓面地價作為表現形式。
國有建設用地用途、使用年限及對應地價：商服用地40年（1—6級）對應地價為1600、1150、850、630、420、180元/平方米；住宅用地70年（1—5級）對應地價為1510、1050、720、450、200元/平方米；公共管理與公共服務用地50年（1—5級）對應地價為1110、750、520、340、160元/平方米；工業倉儲用地50年（1—3級）對應地價為350、140、120元/平方米。
（四）修正體系
基準地價修正體系包含用途修正、年期修正、期日修正、容積率修正、地下空間修正、開發程度修正、區域及個別因素修正等內容。基準地價使用時按基準地價修正說明中修正系數對應因數等級進行修正。
五、新舊政策對比
與2016年發行的基準地價的文件相比，有以下六點變化：
一是本次城鎮國有建設用地基準地價期日為2021年1月1日。
二是本次土地用途由2016年的商業、辦公、住宅、工業調整為商業、公服（公共管理與公共服務）、住宅、工業。
三是土地級別由現行的級別數目均為7個，調整為商業6個級別，公服、住宅均為5個級別，工業為3個級別。
四是按照城市品質提升要求，容積率較2016年相比，商業用地由3.0調整為2.5，住宅用地由2.5調整為2.0，工業用地仍為1.0，公服用地首次設定為1.5。土地使用年限按法定最高使用年限設定（商業40年、住宅70年、工業50年、公服50年）。
五是土地級別在2016年基礎上，主要把東部新城萬達、紅星廣場區域以及新盛街道范圍適當予以調增，其他區域基本與2016年保持一致。
六是與我區2016年基準地價相比，商業用途核心區域（1級）略有增幅，待開發區域（2-3級）略有降低；住宅用途各級別地價均有一定增加（如東部新城、共同片區）；工業用途基本無變化。
六、名詞解釋
土地級別：是指根據城鎮土地的經濟、自然兩方面屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用對城鎮土地使用價值進行綜合分析評定的揭示城鎮內部土地質量地域差異的土地單元。
基準地價：是指城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開發程度下，法定最高出讓年限的區域平均價格。
年
期修正系數：是指基準地價規定的土地使用年限修正到宗地實際使用年限的系數。公式為：年期修正系數= 。r為土地還原利率；n為宗地剩余使用年限（或需延長的土地使用年限）；m為基準地價規定的相應用途土地使用年限。
用途修正系數：是指基準地價規定的宗地需要進行用途修正的系數。